ANÁLISE ESPACIAL DOS CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS FECHADOS EM SANTA CRUZ DO SUL, A PARTIR DE TÉCNICAS DE GEOPROCESSAMENTO

Resumo

O Grupo de Pesquisa e Estudos Urbanos e Regionais (GEPEUR), vinculado ao Programa de Pós-Graduação em Desenvolvimento Regional da UNISC, vem desenvolvendo o projeto "Valorização do Solo e Reestruturação Urbana: Estudo de Novos Produtos Imobiliários na Região dos Vales do Rio Grande do Sul", com financiamento da UNISC e FAPERGS. Esta pesquisa busca identificar e compreender as semelhanças e particularidades dos reflexos do processo de valorização imobiliária e do solo urbano através da constituição de empreendimentos residenciais - loteamentos e condomínios fechados - na reestruturação dos aglomerados urbanos não-metropolitanos das cidades de Lajeado e Estrela (Vale do Taquari) e de Santa Cruz do Sul, Venâncio Aires e Vera Cruz (Vale do Rio Pardo). Conforme Sposito (2006) escreve, o surgimento dessa nova forma de moradia tem revelado uma nova dinâmica no processo de reestruturação urbana em algumas cidades médias brasileiras. A partir dessa premissa, o grupo de pesquisa constatou que Santa Cruz do Sul apresentou, nos últimos 15 anos, o maior número desses empreendimentos diante das demais cidades em estudo (20 condomínios e loteamentos fechados). Optou-se, então, por priorizar o aprofundamento da análise desse processo nessa cidade. Para isso, houve a necessidade da construção de mapas temáticos, através de técnicas de geoprocessamento, no intuito de poder verificar a espacialização desses produtos imobiliários em determinados ambientes urbanos. Assim, em um primeiro momento, foram coletadas: bases cartográficas da Prefeitura Municipal (mapas de zoneamento de índice de ocupação e planta de valores do IPTU), mapa de geologia (GREHNS, 1976 apud ALVES, 2004) e cartas topográficas do exército (1975). Também se obteve fotografia aérea (1996) e imagem de satélite (2012) da cidade. Em seguida, este material foi georreferenciado no software AutoCAD map 2013, sob a projeção UTM - zona 22 Sul e DATUM de referência WGS - 84, sendo vetorizados por camadas (layers), criando posteriormente mapas temáticos. Desse modo, podemos compreender a evolução da mancha urbana de Santa Cruz do Sul nas últimas décadas, com crescimento urbano principalmente ao nordeste da cidade, em área de expansão conforme o plano diretor, onde atualmente vem sendo construídos os loteamentos e condomínios fechados. Nesse local, próximo ao Cinturão Verde, nota-se a presença de alguns desses produtos imobiliários concentrados em área susceptível ao escorregamento do solo, de acordo com o estudo geológico desenvolvido por Grehs (1976). Verificamos também, de acordo com o mapa das zonas fiscais do IPTU (2012), que vários desses empreendimentos de alto padrão encontram-se em áreas localizadas nas zonas fiscais que apresentam menor valor de acordo com a atual planta de valores do solo urbano municipal. A zona 8, por exemplo que é uma dessas zonas com a presença de condomínios fechados, é a mesma que abrange parte dos bairros periféricos mais pobres, como Bom Jesus e Santa Vitória. Nesta etapa da pesquisa, a utilização de técnicas de geoprocessamento mostrou-se importante para melhor analisar a espacialização dos condomínios e loteamentos fechados em diferentes ambientes urbanos de Santa Cruz do Sul.