ASPECTOS CONTROVERTIDOS ACERCA DO VALOR VENAL DA PLANTA GERAL DE VALORES MUNICIPAL PARA CÁLCULO DO ITBI

Resumo

Ao analisar a legislação tributária que instituiu o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI) em dois municípios litorâneos do RS: Osório e Xangri-lá, buscou-se compreender qual a razão de um desses municípios vincular a tributação do ITBI ao mesmo valor venal do Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU) e, em sentido oposto, o outro município desconsiderar esse valor e fazer atribuição individual do valor venal a cada comercialização imobiliária. Tal inconsistência legislativa e posicionamentos contraditórios geram insegurança jurídica, despertando o interesse e a relevância do estudo. O principal objetivo é verificar se deve haver um único valor venal para IPTU e ITBI, pré-estabelecido, a fim de constituir base segura acerca da relação jurídico tributária. Subsidiariamente, entender a razão de, um município se vincular a esse valor pré-atribuído e outro não, avaliando a cada transação, sem critérios objetivos, o valor venal do imóvel para fins de tributação de ITBI. O método utilizado foi o dedutivo, partindo da doutrina à legislação específica, procedendo-se a análise comparativa. A técnica de pesquisa foi bibliográfica e jurisprudencial. As legislações analisadas são idênticas. Ambas tem a instituição do ITBI em lei própria à parte do Código Tributário Municipal. Os dois municípios têm como base de cálculo o valor venal e, a mesma forma de apuração desse valor, com possibilidades de observância à diversos fatores: localização do imóvel, infraestrutura e valores correntes na região. Em análise mais detalhada da legislação, apurou-se que a diferença gerada, encontra-se na forma de cômputo do valor venal para outro imposto, o IPTU. A legislação de Osório, sofreu algumas alterações nos anos de 1997 e 2001, e nesse sentido, é mais atualizada e restritiva quanto à discricionariedade exagerada utilizada no município vizinho de Xangri-lá. Ainda, a legislação de Osório descreve minuciosamente como proceder-se-á a avaliação do terreno e da construção, além de prever a utilização de uma tabela de fórmulas para o cômputo do valor venal para o cálculo do IPTU. Fica, pois, evidente que os critérios objetivos no cálculo do valor venal, está vinculando a tributação do ITBI ao mesmo valor utilizado para o cálculo do IPTU, tanto que o município elabora o cálculo com base nesse critério. Por fim, a discricionariedade permitida atualmente à avaliação de imóveis para apuração do valor venal para fins de ITBI gera insegurança jurídica na sociedade e, em muitos casos lesão aos contribuintes, pois com frequência chega-se a valores superiores ao que é praticado no mercado. Ainda, em uma avaliação, por obedecer a critérios subjetivos como oferta e demanda, localização, entre outros, o poder público deve guiar-se por critérios objetivos, não se deixando sugestionar por especulações imobiliárias. Por fim, os tribunais pátrios estão em flagrante contradição ao distinguirem valor venal para IPTU e ITBI, devendo para esse seguir-se o valor apurado pelo agente público e, para aquele, o valor da planta geral de valores. Logo a seguir, desconstituem o próprio entendimento ao afirmarem que por ocasião de arrematação em hasta pública, deve ser considerado o valor da arrematação.240 Diante das contradições apresentadas, tem-se que a forma atual de atribuição do valor venal de imóveis para fins do ITBI é temerária, causando insegurança jurídica e até lesão aos contribuintes, necessitando de urgente padronização em sua forma de apuração.